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中國的房地産業是如何“批發”出大量富豪的？
2007-10-22 04:36 中國經濟周刊 | 中國房地産業盛産富豪漸成常态。10月10日公布的“2007胡潤百富榜”顯示，内地前一百名富豪中有43位涉足房地産業，前十名裏更有6位涉足房地産業。
如此高的集中度由來已久，預計還将持續相當長的時間，而這其中的吊詭之處主要在于：
其一，上述情況明顯背離于當今産業發展趨勢。近年來，全球富豪榜單中已很難找到房地産商名号，在新經濟(行情論壇)背景下，财富得以大量聚集的産業一般具有兩點特質，邊際成本低或者規模效應大，微軟和沃爾瑪分别代表了兩種發展方向，而作爲傳統産業代表的房地産業則很難突破成本與規模瓶頸。
其二，上述情況明顯背離于中國企業，尤其是民營企業比較優勢所在。一般而言，由于受政策、資本、技術等條件制約，中國的民營企業大量集中在勞動密集型産業中，中國經濟賴以高速發展的最主要動力——出口，也主要來自于中低端制造部門，而房地産業發展所需要的資金、政策支持，通常更易爲國有企業所取得。
那麽中國的房地産行業又是如何“批發”出大量富豪的呢？一個顯而易見的解釋是，産業利潤率的主要決定因素是進入壁壘。具體到中國民營企業的情況來看，由于他們能夠進入并立足的産業往往存在衆多現實或者潛在中的競争者，因而其總體利潤率難以令人樂觀，與集中在金融、電信、能源、交通等行業中的國企寡頭相比，民營企業更是相形見绌。
受種種複雜因素影響，房地産業恰是目前比較少的，對内開放度較高而對外開放度較低的産業。1994年“首屆中國房地産綜合效益百強企業”幾乎全部爲國企，而到了10年後的2004年，中國房地産百強企業中的國有成分已退縮至40%，民營企業和三資企業的占比分别爲42%和18%。
排除掉外資企業的競争，民營企業相對于國有企業的效率優勢并不令人費解，再加上中國的土地資源管理、信貸風險管理、工程建設管理、房屋銷售管理等環節中存在諸多漏洞，“夾縫”中成長起來的民營房地産商通過種種或明或暗的經營手段迅速積聚起大量财富可謂“當然”。
值得指出的是，伴随近年來房價一路飛漲，中國的房地産行業離奇但又合乎邏輯地表現出兩點迹象：
其一，從産權形式上來看，房地産企業開始表現出向國有回歸的勢頭。2004年，A股上市房企基本爲民營，到2006年，A股市值最大的10家房企中，隻剩下一家爲民營企業。另據《21世紀經濟報道》報道，2005年上海市房地産開發企業50強中，具有國資淵源的企業占到了60%左右。這種産權模糊化傾向是否意味着，轉型國有的民營企業爲了克服市場不完全所造成的障礙而不得已求助于地方政府加入其經營？或者是國有部門重新發現了房地産行業巨大的利潤空間而試圖重新壟斷該市場？
其二，按照經濟學家德姆塞茨的研究，如果市場中存在串謀，不同等級規模的企業總是會有較多的利潤而與其市場規模無關，中國房地産業高度分散且大小不一的格局，以及不時與聞的“暴利說”正與此相符。由此帶出的問題是，那些以競争性市場爲前提的調控舉措是否對症下藥？
樓市事關大衆民生，“成功”在先的創富模闆又在一定程度上引領着中國市場經濟的發展取向，但願上面的思考，能爲烈火烹油中的房地産業提供一些降溫去火的因子。 |
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