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開發商曝中國房價黑幕：成本隻占房價20%
2007-06-25 06:04 市場報 | 随着國家進一步深化宏觀調控、各部門聯手調控房價等一系列調控措施浮出水面，房屋開發成本成爲各方高度關注的話題。近日，一位在珠三角和廣西、雲南多年從事樓盤開發的房地産開發商坦言：“樓盤開發成本隻占房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，餘下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了。”
這位姓蔣的房地産開發商自述了親身經曆的樓盤開發“灰色産業鏈”。
樓盤開發成本隻占房價20%
實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因爲建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
我從1992年就開始從事商品房建築行業。當年每平方米的建築成本價不過350元至400元，房價不過1000元/平方米至1500元/平方米，建築成本占房價的1/4，加上土地出讓金，房地産成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建築成本比原來隻漲了100元至200元，房價卻比原來翻了好幾倍，房屋成本隻占房價不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細賬，實際建築成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區的價格比這個更低，因爲人工成本低很多。相比之下，中西部省區的人工費用隻有珠三角的1/2至2/3，鐵工爲5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工爲3元/平方米，負責貼外牆瓷磚的人要20元/平方米。
南甯、貴陽、成都等地的房價已經比上世紀90年代漲了近10倍，價格從600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上萬元的豪宅也爲數不少。實際上，面積越是大的樓盤，建築成本越低，因爲建築商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
“招拍挂”：内行“懂門道”消化兩成利潤
實際上，土地“招拍挂”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成爲房地産商降低成本的主要渠道。
土地價格、開發成本是不少房地産商向外宣稱“價格上揚”的最大原因。實際上，土地“招拍挂”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成爲房地産商降低成本的主要渠道。
“招拍挂”的項目一般分爲3種情況：一種是規模較小的項目，在招投标過程中開發商可以通過“内部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來後，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格擡高銷售。一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體“圍标”的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投标審委會的“工作”，通過招投标“評估”方式，排擠一些外來的競争者，通過打壓對手、減少競争壓力來降低潛在的成本風險。還有一種是獲得規劃部門的“風聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發展規劃等出台前夕，地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發展的目标指向，成爲開發商趨之若鹜的消息，一有風吹草動，房地産開發商就會連夜“跑馬圈地”，因爲這時候土地價格最低廉。
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