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影響政策爲什麽要比操控市場讓開發商更賺錢
沈曉傑 2006-11-26 20:20 環球華報 | 編者按：本文系沈曉傑“中國房地産十大批判”系列文章之四——九問經濟适用房系列（7），作者授權《環球華報》全文發表。我們将陸續刊出全部系列文章，敬請期待。
反思這幾年經濟适用房曲曲折折的發展直到最終被“修正”，人們不難發現，總有一股“強勢利益集團”的“影子”，從1998年國務院23号文宣布經濟适用房爲新的住房供應主體伊始，就處心積慮地在打壓和圍剿經濟适用房這項事關市民最大利益的民生大業，直至最後“大功告成”。那麽，這股“強勢利益集團”究竟是誰呢？
一般來說，要想從根本上“終結”向普通市民提供經濟适用房的政策，僅僅是官員們的“消極抵抗”是遠遠不夠的。某些地方官員就是再不喜歡經濟适用房，他們也隻能是“不作爲”或“少作爲”，真敢明目張膽站出來挑戰和叫闆中央制定的經濟适用房政策的，那也是不爲官場的“遊戲規則”所容的。當初南京的那位房産局長在喊出“取消經濟适用房”後沒幾天就不得不出來“更正”，就是“上面的壓力”結果。要徹底推翻“普通市民的經濟适用房政策”，還有比“不作爲”的官員更“強勢”的“推手”。他們本身就是那些自身利益和經濟适用房的壯大發展形成尖銳對立的“利益集團”。經濟适用房每前進一步，他們的利益就會損失一片；相反，如果經濟适用房停滞不前或完全“消失”，整個房地産市場就會被他們所操控，這個“利益集團”的利益就可達到最大化。“地球人都知道”，這就是房地産商利益集團。
開發商利益集團，爲什麽和經濟适用房“不共戴天”？
房地産商對經濟适用房究竟有多大的“不共戴天”的“利害關系”，我們還是先“站在”房地産商的立場，了解一下他們的“所思、所想、所慮”，就不難明白其中的奧秘。
前面，我們曾經說過2003年較早報道18号文的某财經媒體的記者，爲取消普通市民的經濟适用房而“造勢呐喊”，寫下了号稱要把“經濟适用房打回原形？”一稿。讀讀這篇“奇文”，我們就可了解“鮮活的開發商利益樣本”。
當年，作者是“站在”北京知名的開發商——今典集團董事長張寶全位于北京東三環路 “蘋果社區”的工地上，爲開發商而擔憂：張即将開盤的、建築面積達高達60萬平方米“蘋果社區”，“均價6800元/平方米”；而在這東邊3公裏處，就有一個“房價在4000元/平方米之下”、“總面積達50萬平方米”、同樣也是要“即将開盤的”經濟适用房項目——百子灣1号。如果普通市民都可以買後者這樣的經濟适用房，張的“蘋果社區”結局就可想而知。對“影響自己好事”的經濟适用房，“張保全們” “樂不起來”和“心情郁悶”就不難理解了。因爲當時北京“包括新開工的經濟适用房項目數已達到了32個，遍布從二環到五環的各個方位，總建築面積達到300萬平方米”。如果北京的經濟适用房和周邊的商品房都是像蘋果社區那樣每平方米有上千元甚至數千元的差價，如果普通市民都可以買到經濟适用房，那開發商開盤的高價房還有誰來“托市”！
我們也來“爲開發商算一筆帳”：僅300萬平方米經濟适用房抵沖商品房一塊，由于兩者的差價在上千元到數千元，北京的開發商爲此就“少賺”了幾十億甚至近百億；加上經濟适用房對開發商手上的高價商品房的“威脅”，開發商的爲了有所競争，在商品房定價上的“損失”就可能倍增。北京城的房地産大碗們，一年就可能少賺上超過百億甚至更多的“真金白銀”。
不僅如此，如果政府房改的“綱領性文件”——國務院(98)23号文得以全部落實的話，僅就北京而言，向市民提供的80%以上的住宅就應該是經濟适用房而不是商品房，開發商的商品房隻能占到整個新建住宅房的10%。就是說，如果政策到位的話，在北京市2003年竣工的1800萬平方米的住宅房中，開發商手中的商品房的“政策份額”，隻能是180萬平方米，而不是近1500萬平方米。相反，當年北京市經濟适用房的“政策總量”卻要高達近1500萬平方米。如果真的是這樣的話，開發商的在房地産市場中不僅市場的份額要降到隻有過去的12%(180萬平方米÷1500萬平方米)。随之而來的，則是由于住房供應的主體掌握在經濟适用房的手裏，開發商本身習慣以高暴利銷售的高價商品房，随着市場份額的大大減少及操控房價的基礎一去不回，其僅有的12%市場份額的商品房的盈利水平也将大大的“縮水”，利潤率能保持過去的一半就謝天謝地了。
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