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沈曉傑：經濟适用房究竟完成了多少曆史使命
沈曉傑 2006-11-26 20:20 環球華報 | 編者按：本文系沈曉傑“中國房地産十大批判”系列文章之四——九問經濟适用房系列（4），作者授權《環球華報》全文發表。我們将陸續刊出全部系列文章，敬請期待。
18号文出台後，一種被“刻意制造”出來的“主流輿論”對經濟适用房向普通市民“關上大門”是這樣“引導”的：經過幾年的發展，經濟适用房已經完成了其應有的曆史使命，現在是到了讓其退出曆史舞台的時候了。國家建設部門的領導在2003年9月對18号文做“有關問題的說明”時，說到“經濟适用住房存在着一些突出問題”，第一條的罪狀就是“有的城市重建設、輕管理，對購買對象審查把關不嚴，部分高收入者購買了經濟适用住房，個别人甚至以投資獲利爲目的購買經濟适用住房”。建設部門在宣傳爲落實18号文而專門制定的《經濟适用住房管理辦法》新聞通稿中，也是竭力渲染經過幾年來“積極推進經濟适用住房建設”，取得的成效已經 “适應了中低收入家庭購房需求”等等。情況真的是到了由于“重建設”，經濟适用房已經多到高收入者和投資者已經可以自由買到的地步了嗎？經濟适用房的建設總量真的已經“适應了中低收入家庭購房需求”嗎？讓我們還是以事實說話。
從1998年23号文開始把經濟适用房作爲供應主體開始，到2003年7月向普通市民關上大門，在這期間，全國究竟建了多少經濟适用房、滿足了多少城市家庭的需要、占城市全部住宅建設的總量又是多少呢？見諸于各種公開材料上的數字，由于“需要的不同”，有着較大的區别：
一是建設部對外的“新聞通稿”。根據它報道的口徑，全國“1998-2002年經濟适用住房累計竣工面積4.25億平方米，解決了400多萬戶中低收入家庭的住房問題”；此外，是2005年建設部有關方面的人士在南京接受媒體采訪時所稱：“1998年—2004年，全國經适房竣工面積已超過5億平方米，累計解決700萬戶中低收入家庭的住房問題。”。
二是建設部領導講話、行業總結報告以及國家發改委、統計局的有關材料。2004年建設部領導在接受媒體采訪時宣布，1998—2003年經濟适用住房累計竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。據報告，1999年全國經濟适用住房竣工面積超過1億平方米，占同期商品住宅竣工面積比例超過了50%。但到了2004年，全國經濟适用房完成投資所占比重已大幅度下滑到爲4.6%，到了2005年年1-2月，該項比重又降爲2.5%。有關方面的調研情況表明，有相當多城市“正宗”的經濟适用住房，早已被取消多年，消逝的“無影無蹤”。
三是開發商資助的“研究機構”的“研究報告”。人們也許萬萬不會想到的是，對全國經濟适用房成績“評價最高”的，竟然是以任志強爲代表(年度領軍人物)的全國工商聯房地産商會(主要以民營房地産商爲主)和包括任志強的華遠在内的幾個開發商
“共同資助”建立“REICO工作室”的一份對經濟适用房的“評價報告”。這份報告聲稱：“從1998年到2004年，政府累計下達了至少七批、共11.74億平方米的經濟适用房建設指導計劃。其中，1998年—2003年累計下達經濟适用住房建設投資計劃10.47億平方米…。1998年到2003年，按照指導計劃完成的經濟适用房建設面積大約隻有4.77億平方米。同期包括集資合作建房、單位自用土地建設經濟适用房和建設項目自帶住宅等可以被稱作經濟适用房的建設面積據推算有11億平方米左右。所以，同期全國經濟适用房建設面積實際應該有14億平方米左右，占同期全國新建住宅面積的42.29%。”前面引用政府部門的經濟适用房數字，不管是有沒有注水，是否包括其他集資房，總還是“有案可查”。而後面的“11個億的推算”以及“占同期全國新建住宅面積的42.29%”總結，就顯得“妙不可言”了。它妙就妙在不僅幫助建設部門“超額完成”了全國的經濟适用房計劃，而且更是得出了“經濟适用房取得了顯著成效”、“經濟适用房政策當初的意願已基本實現，政策可以考慮調整”“曆史性結論”。真可謂是“司馬昭之心”，用之良苦啊。對房地産商來說，終結“經濟适用房”，不僅意味着數以億計的有效購房主體由政府主導的
經濟适用房，轉移到由開發商主導的商品房市場中來，而且“幹掉了”經濟适用房這個最大的競争對手，房地産市場的價格的操控的主動權，也基本上掌握在了開發商的手裏。18号文發布後2004年開始的全國房價以空前的兩位數的暴漲，恰恰驗證了房地産商謀算的“去經濟适用房效應”的“市場威力”，此是後話。
四是來自中立的、沒有利益關聯的國家信息中心房地産信息處一份研究報告。該報告引自統計數字表明，在1997年至2004年這七年間，全國經濟适用房的投資額累計達到了3852.85億元，隻占同期房地産開發投資額的11.1%；而作爲供房主體性質的經濟适用房，從1999年正式開始到2004年終結的六年時間内，全國經濟适用房銷售面積達 2.18億平方米。
在這四組數字中，除了靠“推算”放出“14億經濟适用房”“衛星”的“REICO工作室”所謂的“研究報告”不值一提以外，在1999年到2004年這六年時間實行“以經濟适用住房爲主”的住房供應體系政策的有效期内，全國供應的各種各樣“經濟适用房”總量加在一起，算多的話也就是5億平方米，中立方面的算法，隻有2.18億平方米。
根據這兩組數字，我們來看看，究竟在這六年面向普通人提供經濟适用房政策的有效期内，全國上市的各種各樣的經濟适用房，從1999年“竣工面積超過1億平方米，占同期商品住宅竣工面積比例超過了50%”，到2004年其完成的投資所占比重“大幅度下滑到爲4.6%”(2005年年1-2月該項比重甚至僅爲降爲2.5%)，是不是由于經濟适用房所做出的“貢獻”，早已滿足和“适應了中低收入家庭購房需求”所至呢？
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