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度假物业的税务考虑及参考策略
2007-07-11 15:06 | 暑假来临，又是时候筹备度假大计。根据加拿大统计局数字，约7%的加拿大家庭选择於湖边或树林里的度假屋度假。但在购买度假物业时，需考虑许多財政问题，因为无论是购买或转售物业，均会对您和您家人带来重大的財务影响。
多作比较
您应於目標地点租用数个不同物业，先了解环境，並考虑交通是否方便？在一年中不同的时间前往，需要多少时间？要多远才找到您需要的服务和设施？当然，最重要是：您准备如何缴付购买此物业的开支？
为私人物业申请按揭，利息是不可以用来扣税。要使贷款利息可作减税之用，您可以考虑套现其他投资来购买该物业，然后再申请投资贷款来买入新的投资。这样，投资贷款的利息开支，便可以从投资收入中扣减。但您务必先諮询税务专家意见。
本地或是外地
约823,000个加国家庭拥有度假物业，当中21%选择在国外置业，美国和墨西哥是热门置业地点。当中牵涉许多財务问题须详加考虑。
美国政府会按照市价徵收在美国境內物业的遗產税，即使业主是外国人也不例外。视乎业主的財富总额和其美国资產所佔比例，税率有重大分別。
如果身故时您持有美国房地產，您的继承人將要在您所属省份及房地產所在州份进行遗產认证。视乎州份而定，可能会因此带来更多税项和开支。有些专家会建议通过公司或信託来持有房地產，藉此延缓徵税。
与美国清晰的税务及法律相比，墨西哥的房地產拥有权並不明確，没有法例规管房地產的销售及管理，也没有监管机构来监管不良的经营手法。
墨西哥许多属社区共同拥有的“ejido”土地，不能买卖。对於外国人的拥有权限制更多，例如不能拥有距离国际边境100公里或沿岸50公里范围內的土地。在处理墨西哥物业问题时，亦可能不承认加拿大人的遗嘱。因此，諮询专业和法律意见是最佳的忠告。
身故及税务
享用度假物业和持有及维持物业，可以是两码子事。最好与家人坦诚討论，当您离开后谁愿意接手物业的责任，並在遗產中为其他资產作出安排，確保您的资產是公平地分配给孩子及继承人(包括度假物业)。
根据现时的税务法例，您可选择將城市的住所或度假物业申报为主要居所，以获取主要居所资本增值税务豁免，但不能同时申报两个物业。因此，物业增值可以带来重大分別。有些度假物业或较城市物业升值更多，如果以度假物业来申报豁免，以减省资本增值税，便不能再以城市物业来申报。反之亦然。
无论您怎样决定，都会为您的家人及继承人带来税务后果。最理想是保留灵活性，並计划应於何时出售哪些物业。
以下是一些参考策略。如果將物业直接售予孩子，可能会带来资本增值后果。您可考虑將物业转移给孩子，以礼物形式送赠或让他们与您共同拥有，或是將物业转移至信託內，让孩子成为受益人。以上方案均会带来资本增值，不过视乎转移的方式，未来资本增值会计算入物业的新持有人名下，可能直至物业售出或转手时才须缴付增值税。
许多人会购买人寿保险来应付税项，让度假物业可以直接交到继承人手上。死亡赔偿通常是免税的，可以用来应付遗產的税务开支。
人寿保险也可以是个有效策略，为没有兴趣承继物业的孩子提供一笔金钱，也可藉此应付遗產开支，从而避免或要拍卖资產(包括度假物业)的境况。
总之，在决定购买度假物业前，最好先諮询投资顾问，討论有关事宜和长远財务安排。 |
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