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影响政策为什么要比操控市场让开发商更赚钱
沈晓杰 2006-11-26 20:20 环球华报 | 编者按：本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之四——九问经济适用房系列（7），作者授权《环球华报》全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章，敬请期待。
反思这几年经济适用房曲曲折折的发展直到最终被“修正”，人们不难发现，总有一股“强势利益集团”的“影子”，从1998年国务院23号文宣布经济适用房为新的住房供应主体伊始，就处心积虑地在打压和围剿经济适用房这项事关市民最大利益的民生大业，直至最后“大功告成”。那么，这股“强势利益集团”究竟是谁呢？
一般来说，要想从根本上“终结”向普通市民提供经济适用房的政策，仅仅是官员们的“消极抵抗”是远远不够的。某些地方官员就是再不喜欢经济适用房，他们也只能是“不作为”或“少作为”，真敢明目张胆站出来挑战和叫板中央制定的经济适用房政策的，那也是不为官场的“游戏规则”所容的。当初南京的那位房产局长在喊出“取消经济适用房”后没几天就不得不出来“更正”，就是“上面的压力”结果。要彻底推翻“普通市民的经济适用房政策”，还有比“不作为”的官员更“强势”的“推手”。他们本身就是那些自身利益和经济适用房的壮大发展形成尖锐对立的“利益集团”。经济适用房每前进一步，他们的利益就会损失一片；相反，如果经济适用房停滞不前或完全“消失”，整个房地产市场就会被他们所操控，这个“利益集团”的利益就可达到最大化。“地球人都知道”，这就是房地产商利益集团。
开发商利益集团，为什么和经济适用房“不共戴天”？
房地产商对经济适用房究竟有多大的“不共戴天”的“利害关系”，我们还是先“站在”房地产商的立场，了解一下他们的“所思、所想、所虑”，就不难明白其中的奥秘。
前面，我们曾经说过2003年较早报道18号文的某财经媒体的记者，为取消普通市民的经济适用房而“造势呐喊”，写下了号称要把“经济适用房打回原形？”一稿。读读这篇“奇文”，我们就可了解“鲜活的开发商利益样本”。
当年，作者是“站在”北京知名的开发商——今典集团董事长张宝全位于北京东三环路 “苹果社区”的工地上，为开发商而担忧：张即将开盘的、建筑面积达高达60万平方米“苹果社区”，“均价6800元/平方米”；而在这东边3公里处，就有一个“房价在4000元/平方米之下”、“总面积达50万平方米”、同样也是要“即将开盘的”经济适用房项目——百子湾1号。如果普通市民都可以买后者这样的经济适用房，张的“苹果社区”结局就可想而知。对“影响自己好事”的经济适用房，“张保全们” “乐不起来”和“心情郁闷”就不难理解了。因为当时北京“包括新开工的经济适用房项目数已达到了32个，遍布从二环到五环的各个方位，总建筑面积达到300万平方米”。如果北京的经济适用房和周边的商品房都是像苹果社区那样每平方米有上千元甚至数千元的差价，如果普通市民都可以买到经济适用房，那开发商开盘的高价房还有谁来“托市”！
我们也来“为开发商算一笔帐”：仅300万平方米经济适用房抵冲商品房一块，由于两者的差价在上千元到数千元，北京的开发商为此就“少赚”了几十亿甚至近百亿；加上经济适用房对开发商手上的高价商品房的“威胁”，开发商的为了有所竞争，在商品房定价上的“损失”就可能倍增。北京城的房地产大碗们，一年就可能少赚上超过百亿甚至更多的“真金白银”。
不仅如此，如果政府房改的“纲领性文件”——国务院(98)23号文得以全部落实的话，仅就北京而言，向市民提供的80%以上的住宅就应该是经济适用房而不是商品房，开发商的商品房只能占到整个新建住宅房的10%。就是说，如果政策到位的话，在北京市2003年竣工的1800万平方米的住宅房中，开发商手中的商品房的“政策份额”，只能是180万平方米，而不是近1500万平方米。相反，当年北京市经济适用房的“政策总量”却要高达近1500万平方米。如果真的是这样的话，开发商的在房地产市场中不仅市场的份额要降到只有过去的12%(180万平方米÷1500万平方米)。随之而来的，则是由于住房供应的主体掌握在经济适用房的手里，开发商本身习惯以高暴利销售的高价商品房，随着市场份额的大大减少及操控房价的基础一去不回，其仅有的12%市场份额的商品房的盈利水平也将大大的“缩水”，利润率能保持过去的一半就谢天谢地了。
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